Thứ tư, 02/07/2008
Tôi đã đặt cọc tiền mua nhà chung cư N02 Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội. Đây là khu nhà tái định cư đang trong quá trình làm sổ đỏ cho các hộ và căn hộ tôi dự định mua cũng đang trong quá trình nộp hồ sơ (đã đóng tiền đầy đủ cho chủ đầu tư).

Người chủ hiện tại (bên bán) có hợp đồng ủy quyền của người chủ gốc để toàn quyền quyết định căn nhà nói trên (thời hạn của hợp đồng ủy quyền là 10 năm và chúng tôi có thể liên lạc được với chủ gốc).
Tôi đang chuẩn bị làm thủ tục mua bán nhà với người chủ hiện tại, tuy nhiên nhiều người nói rằng việc mua căn hộ trên có rất nhiều rủi ro nếu người chủ gốc hủy hợp đồng ủy quyền. Vì vậy, xin quý báo tư vấn giúp tôi những thủ tục pháp lý để mua căn hộ nói trên. Tôi nên thảo những hợp đồng như thế nào để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình?
(Nong Ngoc Dung)
- Trả lời của luật sư Nguyễn Văn Hậu:
Vì người chủ đất hiện tại thay mặt người chủ đất cũ sử dụng, định đoạt khu nhà tái định cư thông qua một hợp đồng ủy quyền với thời hạn 10 năm. Vì vậy khi tiến hành giao dịch với chủ đất hiện tại, rủi ro sẽ xảy ra khi bạn và người chủ đất này giao dịch trong trường hợp bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền theo quy định tại Điều 588 Bộ luật dân sự 2005.
Ngoài ra, trong trường hợp bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết thì hợp đồng ủy quyền cũng sẽ bị chấm dứt (Điều 589 Bộ luật dân sự 2005).
Điều 588 Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:
1. Trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.
2. Trong trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền.
Để đảm bảo quyền lợi cho mình, trước khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất với người chủ hiện tại, bạn phải kiểm tra lại tính pháp lý của hợp đồng ủy quyền với người chủ đất cũ để đảm bảo hợp đồng ủy quyền vẫn còn giá trị và không bị đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền.





_1192609388.jpg)




_1192609533.jpg)











